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作家：余飞

01

长沙成交量，高位回落

前一篇著述，写了上一轮房地产大牛市本事房价拒绝得比较好的重庆，这篇著述来望望，一样拒绝得比较好的长沙。

这一轮救市之下，一线城市的行情在10月份火热演出，行情继续至11月份。

在一线城市带动下，部分强二线城市也走出了强行情，比如杭州。但更多的城市则不冷不热，比如青岛、天津、南京等。

还有的城市则在10月份躁动之后，11月份又坐窝被打回了原形，比如厦门、重庆、长沙。

克而瑞湖南败露的数据显露：

10月长沙市五区的商品住宅成交量达到50万平方米，创下年内新高。环比高涨98%。

但参加11月份之后，行情高位直落，11月成交量跌至31.76万方，较上月跌幅卓绝3成。

按照克而瑞的折柳，长沙市五区的商品住宅成交，低于45万平方米等于过冷，以此来看，11月份长沙的行情，再度参加过冷行情。

而45万平方米到60万平方米是较冷，也就是说，哪怕长沙10月份成交了50万平方米，创下年内新高，依旧处在较冷行情中。只好成交面积大于60才算浅近行情，大于80万平方米则是较热行情，大于100万平方米则是火热行情。

房价方面，证实国度统计局败露的数据显露，长沙房价下降趋势，和大宽绰城市一样，莫得改动。

10月份长沙新址环比下降0.9%，同比下降6.4%；二手房环比下降0.5%，同比下降9.5%。

重庆和长沙，两个房价泡沫较小的城市，现在齐仍在跌。

好像在上一轮房价快速高涨经由中，莫得大幅跟涨，成分各有侧重。

重庆主如果在于雄伟的供应量相识均衡了供需，尤其是低价的公租房成为重庆房地产阛阓的相识器。

而长沙，有供需均衡的力量，更关键的如故铁腕调控之力。

在铁腕调控之下，天然长沙的莫得像东部中心城市一样动辄翻倍，但高涨的抓续本事却卓绝了大宽绰城市。

当长三角、珠三角热门城市一经堕入养息当中时，长沙的房价依旧在高涨，直到2022年11月份长沙的新址才转跌。

02

长沙楼市，养息的逻辑

长沙在长三角、珠三角城市堕入养息时仍在高涨的逻辑有三：

第一，在铁腕调控政策下，长沙的房价一直拒绝可以，泡沫相对较小，其房价收入比是大中城市中倒数第一。

第二，长沙一直以来汲取的是温柔式高涨法，和成齐一样。是以这两座城市直到客岁才启动养息，起始养息的齐是泡沫较大的城市。

第三，在强省会政策下，长沙依靠正在虹吸总共湖南省的东说念主口，以致其最近几年的东说念主口增量一直可以。

2021年天下东说念主口增量创历史新低，这种配景下，往日几年东说念主口增量长期保抓在五六十万的深圳、广州只增多了几万东说念主，而同期的长沙增多了17.85万东说念主，增量位居天下前哨。

2022年，天下东说念主口负责启动负增长，减少了85万东说念主，这种配景下，好多中心城市的东说念主口增量断崖式下滑而长沙逆势而上，增多了18.13万东说念主，增量位居天下第一。

但是，在长沙增量天下第一的同期，湖南省其他城市东说念主口沿途在减少。

湖南全省东说念主口减少了18万东说念主，湖南除长沙外的其他城市，沿途在减少。总共湖南省的常住东说念主口，2022年减少了18万。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

湖南省2023年常住东说念主口减少了36万东说念主。长沙依旧在虹吸全省，依旧是总共湖南独一的东说念主口增长点。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

以上三个成分，让长沙的涨势比东部中心城市长了快要两年，但在大环境全体转向之下，长沙也无法独善其身。

从长沙统计局得回的数据来看，长沙的商品房销售面积见顶于2021年，当年卖出了2605.79万平方米，2023年跌至1559.52万平方米，相较于高点下降了40.2%。

制图：城市财经；数据：长沙市统计局

商品房销售额一样见顶于2021年，当年商品房销售额高达2620.32亿元，2023年跌至1735.38亿元，相较于高点下降了33.8%。

制图：城市财经；数据：长沙市统计局

本年4月份，长沙透澈捣毁了试验七年的限购政策，但行情依旧起不来，行情比客岁还冷。

长沙楼市抓续养息背后，大环境天然是最关键的成分，此外还有长沙自己的一些客不雅成分，产业偏弱。

这亦然其经济在如今的大环境下增速不够强悍的根底原因。

长沙市统计局败露，本年前三季度全市收场地区分娩总值10987.90亿元，同比增长4.8％。

4.8%这一增速和天下平均增速抓平，但在万亿GDP城市中，排行倒数第九。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

楼市、经济 的基石是东说念主口与产业，从东说念主辱骂度看，长沙莫得任何问题，但从产业角度看，就有大问题。

03

长沙产业之困

长沙堪称工程机械之齐，这座城市的工业标签是重工业，领有三一集团、中联重科、铁建重工、江山智能这四个置身全球机械制造商50强的王牌企业镇守。

在这些重工业加抓之下，长沙往日十多年的经济增速很可以。

但是，跟着这两年工程机械产业示弱，长沙的增长引擎，需要新的血液加入才行。

数据显露，从宏不雅地方看，2022年工程机械行业处于下行养息期，重复宏不雅经济增速放缓、疫情以及工程开工率不及等成分影响，国内工程机械全体营收从9000余亿元下降至8500亿元。

这种配景下，2022年，三一重工、江山智能总营收分别为808.22亿元、73.02亿元，分别下降24.37%、35.99%；净利润分别为44.05亿元、-11.38亿元，分别下降64.26%、463%。

两个头部企业利润与营减弱水，径直激勉长沙工程机械产业产值跳水。

2022年，长沙的工程机械产业集群鸿沟企业总产值1990亿元，而2021年这一数字已破损2800亿元。

珍惜，上头说的是工程机械产业集群。按照工信部折柳的41个工业大类来看，长沙只好一个千亿产业，那就是香烟制造业。

证实长沙市统计局败露，2021年香烟成品业的买卖收入1016.29亿元，是长沙独逐个个千亿产业。

长沙还有15个百亿产业。通用开垦制造业，诡计机、通讯和其他电子开垦制造业。汽车制造业的产值齐在900亿以上，是三个准千亿产业。

制图：城市财经；数据：长沙市统计局

是以，长沙天然堪称“工程机械之齐”，但制造业全体实力在天下排行并不高。2022年工业增多值为4086.54亿元，位居天下第19位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

比拟于东部热门城市，长沙的产业侧重于机械重工，枯竭新兴产业。这是中西部中心城市的共同特色。

濒临新兴产业的欠缺，长沙这两年在不停强调一个词，科创。

客岁长沙市发布了《长沙市全力成立全球研发中心城市东说念主才政策十条（试行）》，对准研发机构和研发东说念主才、“高精尖”领军东说念主才、后生研发东说念主才等，关于安妥条目的提供相应的补贴与资助。

开端：长沙市政府官网

从文献的标题就可以看到，长沙的假想是成立成为全球研发中心城市，到2035年要初步建成。

证及时间财经梳剃头现，这是现在国内独逐个个喊出如斯假想定位的城市。

可见，长沙的假想有多刚劲。同期，客岁年底，湖南省政府负责启动了承载长沙全球研发中心城市洪志的湘江科学城。

湘江科学城 沿湘江南北伸开，高出长沙、湘潭两市，环绕长株潭中央公园，北靠岳麓山大学科技城，南融湘潭九华经开区。筹划鸿沟153.65平方公里，其中长沙95.5平方公里，湘潭58.15平方公里。

总用大地积2813亩，总投资227.9亿元，瞻望2026年基本完成成立。

按照筹划，湘江科学城布局“一轴、两带、六组团、八片区”空间结构，构建“三带 三心多廊说念”的生态神色，成立数字化、信息化、智谋化城市内行顺次及内行空间。

“一轴”为依托科创通衢(万家丽路西延线)，打造东西向延展的科创主轴。

“两带”为沿湘江、潭州通衢、河西快线酿成科教产交融立异带，与长潭西高速以西、从智能网联片区至湘潭大学城酿成高精尖产业立异带。

“六组团”为智能制造产业立异区、科教交融示范区、前沿科学立异区、产研交融立异区、后果滚动区、政策产业采集区。

“八片区”为智能网联片、不雅音港科技孵化中心、湘江实验室(大科学安设)、大学科创港、总部立异中心、昂扬湖立异中心、海外东说念主才小镇、科技展示调换中心。

蓝丹青得很好，能否收场，就看长沙我方的了。

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